Beberapa Hal yang Perlu Anda Perhatikan Ketika Membeli Tanah

Membeli tanah butuh pertimbangan yang matang karena merupakan langkah besar sekaligus tujuan investasi jangka panjang. Apalagi, harga tanah terus mengalami kenaikan dari tahun ketahun, sehingga setiap keputusan harus dilakukan dengan cermat.

Sayangnya, tidak sedikit orang justru terjebak penipuan sebab tidak memahami prosedur dalam jual beli tanah. Biar tidak salah langkah, sebaiknya cermati penjelasan berikut mengenai cara hingga tips membeli tanah yang aman!

Aturan Dalam Jual Beli Tanah

Bagi Anda yang berencana untuk membeli tanah dalam waktu dekat ini sebaiknya mulai memahami berbagai hal terkait transaksi jual beli tanah, termasuk aturan yang berlaku. Pada dasarnya, jual beli tanah sedikit berbeda dengan jenis transaksi lainnya, sebab ada berbagai aspek hukum yang perlu dipenuhi kedua belah pihak. 

Di Indonesia sendiri, aturan mengenai jual beli tanah telah diatur secara jelas pada Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) serta pada Peraturan Pemerintah (PP) no. 10 Tahun 1961. Hal ini bertujuan agar memberikan kepastian hukum sekaligus melindungi hal antara penjual dan pembeli. 

Sementara, untuk landasan hukum mengenai syarat-syarat sah jual beli tanah juga tunduk dan diatur pada Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pada pasal ini ditetapkan secara jelas bahwa ada empat syarat sah perjanjian yang berlaku dalam transaksi jual beli tanah yaitu :

• Kesepakatan Kedua Pihak

Baik penjual dan pembeli harus memenuhi kesepakatan terlebih dahulu yang menjelaskan secara rinci mengenai harga, objek tanah, serta berbagai ketentuan lainnya. Kesepakatan ini haruslah dilakukan tanpa adanya tekanan, paksaan, hingga penipuan agar tetap sah secara hukum yang berlaku.

• Kecakapan Hukum

Para pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli tanah yaitu mereka yang telah dan wajib memiliki kecakapan hukum. Dengan kata lain kedua pihak harus memenuhi syarat yaitu :

1. Berusia  21 tahun atau telah menikah

2. Tidak berada dibawah pengampuan (misalnya alasan kesehatan jiwa maupun hukum).

• Objek Tertentu

Tanah yang sedang diperjualbelikan yaitu tanah yang haruslah jelas dan spesifik. Dengan kata lain tanah tersebut harus jelas dari segi lokasi ataupun secara status hukumnya. Hal ini terbilang cukup penting agar terhindar dari masalah yang berpotensi muncul di kemudian hari seperti sengketa ataupun klaim ganda mengenai kepemilikan tanah.

• Sebab yang Halal

Tujuan dari proses jual beli tanah juga harus sesuai dengan prosedur dan hukum yang berlaku di Indonesia. Semua proses transaksi tidaklah bertentangan dengan UU, kesusilaan, ataupun terkait ketertiban hukum. Misalnya, tanah tersebut tidaklah dapat diperjualbelikan untuk tujuan yang akan melanggar hukum.

Beberapa Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Membeli Tanah 

Transaksi jual beli tanah memang prosesnya cukup panjang, sebab ada berbagai proses hingga dokumen yang perlu dipersiapkan agar transaksi sah secara hukum. Biar tidak salah langkah, sda beberapa hal yang perlu Anda pastikan, diantaranya :

Cek Status Kepemilikan

Hal pertama yang perlu Anda cek sebelum deal dengan pembeli yaitu memastikan dengan jelas status kepemilikan tanah. Pastikan bahwa sertifikat tanah benar-benar sah dan terdaftar atas nama penjual. 

Adapun cara mengecek keaslian sertifikat tanah, bisa secara online dan offline. Secara online, Anda bisa cek melalui aplikasi Sentuh Tanahku atau mengunjungi situs resmi BHUMI dari Kementerian ATR/BPN. Sementara secara offline bisa cek langsung di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Periksa Jenis Sertifikat

Tidak semua tanah memiliki sertifikat dengan status yang sama. Oleh karena itu, Anda sebaiknya perlu memahami setiap jenis sertifikat tanah, beberapa diantaranya :

• Sertifikat Hak Milik (SHM) yaitu status kepemilikan tanah yang secara hukum paling kuat dan berlaku penuh.

• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yaitu jenis sertifikat yang memberikan hak agar dapat menggunakan ataupun mendirikan sebuah bangunan di atas tanah, tetapi punya jangka waktu tertentu.

• Girik atau Surat Keterangan Tanah jenis ini pada dasarnya belum memiliki kekuatan hukum yang kuat, sehingga perlu untuk dikonversi lebih dulu sebelum beralih menjadi SHM.

Hitung Pajak dan Biaya Tambahan Lainnya

Dalam proses transaksi jual beli tanah, bukan hanya harga tanah yang perlu Anda bayarkan melainkan ada biaya tambahan yang wajib untuk diperhatikan. Diantaranya yaitu :

• Pajak Penghasilan (PPh) yang dibayarkan penjual yaitu 2,5% dari harga transaksi

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dibayarkan pembeli yaitu 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

• Biaya Notaris atau PPAT untuk besarannya disesuaikan dengan nilai transaksi dan kesepakatan yang dibuat bersama.

Pembuatan Akta Jual Beli

Setelah semua syarat telah terpenuhi, maka selanjutnya yaitu harus menuangkannya dalam Akta Jual Beli (AJB) yang perlu dibuat di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Adapun beberapa dokumen yang diperlukan untuk pembuatan AJB yaitu KTP, KK, NPWP, sertifikat tanah, dan bukti pembayaran pajak.

Balik Nama Sertifikat di BPN 

Tahapan terakhir sebelum tanah tersebut jadi milik Anda yaitu Anda perlu melakukan proses balik nama di BPN. Dengan begitu, seluruh hak kepemilikan tanah resmi berpindah ke pembeli.  Proses balik nama sendiri cukup penting demi menghindari masalah sengketa yang kemungkinan terjadi di kemudian hari.

Dokumen yang Diperlukan Saat Jual Beli Tanah 

Sebelum melakukan proses transaksi jual beli tanah, ada hal penting yang tidak boleh Anda lewatkan, yaitu mempersiapkan berbagai kebutuhan dokumen-dokumen pendukung. Kedua pihak yaitu penjual dan pembeli wajib memastikan semua dokumen lengkap yang sesuai dengan aturan yang berlaku.

Kelengkapan berkas ini bukan hanya membantu agar proses transaksi berjalan lancar, tapi agar menjamin bahwa semua transaksi tetap dilakukan secara sah secara hukum. 

Nah, beberapa dokumen yang diperlukan saat jual beli tanah yaitu :

Dokumen Penjual :

• Sertifikat tanah asli

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)

• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)

• Fotokopi akta nikah (jika telah menikah)

• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dalam rentang lima tahun terakhir

• Surat persetujuan pasangan suami/istri (jika telah menikah)

• Surat kuasa (jika yang bersangkutan menyerahkan proses jual beli ke pihak lain)

Dokumen Pembeli :

• Fotokopi KTP dan pasangan (jika telah menikah)

• Fotokopi KK

• Fotokopi akta nikah (jika telah menikah)

Beberapa Hal yang Perlu Diwaspadai Saat Membeli Tanah

Tanah termasuk aset properti yang dapat dijadikan investasi yang menjanjikan, tapi bukan berarti proses membeli tanah bebas dari resiko. Banyak orang yang tergiur saat mendengar harga tanah murah atau tanah yang berlokasi strategis, tapi akhirnya jadi masalah sebab sengketa kepemilikan hingga persoalan legalitas. 

Itulah sebabnya, sebelum memutuskan membeli tanah berbagai hal perlu diwaspadai agar tidak jadi penyesalan di kemudian hari. Beberapa hal yang perlu diwaspadai yaitu :

Status Kepemilikan yang Tidak Jelas

Sebagai pembeli Anda tidak boleh langsung percaya semua hal yang disampaikan oleh penjual, termasuk status kepemilikan. Sebaiknya, pastikan bahwa sertifikat tanah tersebut benar atas nama penjual dan bukanlah masih atas nama orang lain atau bahkan sertifikat tersebut sedang dijadikan jaminan di lembaga keuangan.

Luas Tanah Tidak Sesuai Sertifikat

Masalah umum yang terjadi saat hendak jual beli tanah yaitu terkadang luas tanah pada sertifikat yang tercantum tidak sesuai dengan keadaan asli tanah yang sedang diperjualbelikan. Maka dari itu, jangan sampai Anda terburu-buru untuk membayar tanpa mengecek dan mengukur ukuran tanah yang sebenarnya. Jika ditemukan ketidaksesuaian maka sebaiknya membuat kesepakatan dengan penjual untuk mengubah data pada sertifikat.

Iming-Iming Harga Murah

Ketika mendapat harga tanah yang lebih murah dari pasaran dan berada di lokasi yang strategis maka sebaiknya jangan langsung tergiur. Bisa jadi, ada masalah perihal kepemilikan, sengketa, dan kepemilikan tidak jelas pada tanah tersebut.

Demikian pembahasan mengenai berbagai hal yang perlu Anda perhatikan saat membeli tanah. Semoga informasi di atas membantu Anda dalam memahami alur serta langkah-langkah proses jual beli tanah dan terhindar dari masalah hukum di kemudian hari.

Artikel Lainnya:

• Ketahui Tips Membeli Tanah yang Aman dan agar Tidak Tertipu

• Tips Membeli Rumah dengan Gaji UMR

• Tips Membeli Rumah Bekas Biar Hemat, Aman, dan Untung!